Krisis Ekonomi AS, Subprime Mortgage, dan Housing Bubble

Sejak tiga bulan yang lalu, dunia disibukkan dengan berbagai berita mengenai krisis ekonomi yang terjadi di Amerika Serikat. Banyak pakar ekonomi mengatakan krisis yang terjadi sekarang hampir mirip dengan peristiwa Great Depression (depresi besar) yang pernah menimpa AS di awal tahun 1929.

Namun, apa sebenarnya yang terjadi?

Saya sendiri bukanlah seorang pakar ekonomi. Saya hanyalah seorang mahasiswa yang secara kebetulan tertarik untuk mempelajari isu-isu penting seputar mancanegara, dan saya ingin sekali berbagi pandangan dengan anda semua.

Pada artikel ini, saya akan berusaha menjelaskan hubungan antara krisis ekonomi yang terjadi di AS dengan Subprime Mortgage dan fenomena Housing Bubble.

Mortgage (hipotek) adalah perjanjian hutang untuk membeli properti (tanah, bangunan, dll) di mana properti tersebut dapat dijadikan jaminan untuk melakukan hutang berikutnya. Dengan kata lain, Mortgage bukanlah hutang, melainkan bukti bahwa seseorang telah melakukan hutang kepada pemberi pinjaman.

Mortgage itu sendiri dapat dijual oleh pihak pemberi pinjaman (subprime lenders), dalam hal ini bisa berupa bank atau korporasi sejenis, kepada investor atau perusahaan investasi spekulatif seperti Lehman Brothers Holdings Inc.

Mortgage dapat dibagi menjadi dua kategori: Prime Mortgage dan Subprime Mortgage.

Prime Mortgage diberikan kepada peminjam yang memiliki kelayakan kredit lebih dari cukup. Secara singkat, orang yang mendapat pinjaman Prime Mortgage telah memiliki sejarah kredit yang baik (tidak punya hutang, ketepatan pembayaran kerdit, pekerjaan, dll) dan tentunya memiliki kapasitas untuk membayar kembali hutangnya.

Subprime Mortgage, seperti yang terjadi di AS, diberikan kepada peminjam yang memliki kelayakan kredit kurang dari cukup. Dengan demikian, Subprime Mortage memungkinkan orang-orang yang tidak layak secara finansial untuk membeli properti, khususnya rumah.

Dengan kemudahan tersebut, banyak orang tertarik untuk mengambil pinjaman Subprime Mortgage. Hal tersebut menyebabkan sektor properti, khususnya perumahan, mengalami lonjakan yang sangat signifikan secara kuantitatif. Gambar di bawah ini memperlihatkan lonjakan sektor perumahan AS yang dibeli dengan aksi Subprime Mortgage pada kuarter tahun 2007.

Lonjakan di sektor perumahan secara tiba-tiba inilah yang kemudian dinamakan Housing Bubble. Analogi yang tepat untuk menggambarkan fenomena ini adalah layaknya gelembung busa yang muncul secara cepat dan mendadak ‘POP!’, hilang seketika.

Pihak penyalur pinjaman banyak melakukan praktik kecurangan dengan berusaha memberikan pinjaman sebanyak-banyaknya kepada segmen konsumen di atas yang jelas-jelas tidak mampu membayar kembali hutang mereka. Alhasil, para penyalur tersebut mendapatkan intensif yang besar karena secara kuantatif perusahaan pemberi pinjaman mendapat banyak konsumen.

Namun, di sisi lain perusahaan tersebut menghadapi risiko bankruptcy yang amat besar karena banyak peminjam yang tidak mampu melunasi cicilan rumah mereka.

Dari situlah terjadi efek domino yang mengenaskan bagi perekonomian AS, yang saya simpulkan seperti ini:

1. Penduduk AS dengan credit score yang buruk menggunakan jasa Subprime Mortgage kepada subprime lenders untuk membeli rumah.
2. Subprime lenders menjual berbagai Mortgage, yang dikemas dalam paket tertentu, kepada sektor perbankan dan perusahaan investasi.
3. Naiknya permintaan terhadap sektor perumahan membuat banyak pengembang properti berbondong-bongdong membangun rumah (housing bubble).
4. Pada suatu titik, supply and demand tidak berimbang. Terlalu banyak rumah yang dibangun dan sedikit pembeli. Di saat yang bersamaan, para pemilik rumah tidak mampu melunasi hutang mereka yang mengakibatkan harga rumah turun drastis.
5. Turunnya harga rumah membuat sektor perbankan enggan memberi pinjaman dana kepada para pemilik rumah, yang notabene bermasalah dengan Mortgage mereka.
6. Pemilik rumah mengalami gagal bayar. Penjualan rumah dari hasil eksekusi tidak cukup untuk menutupi kerugian yang diderita subprime lenders, ditambah lagi dengan ‘pendarahan internal’ yang disebabkan oleh agen penyalur yang nakal.
7. Subprime lenders mengalami kebangkrutan, begitu pula dengan investor dan bank pembeli mortgage. Indeks saham AS turun drastis. Terjadilah efek domino lintas dunia.

Saya ingin bertanya kepada anda semua, kira-kira apakah dampak peristiwa tersebut terhadap perekonomian Indonesia?